Свободных площадей в столице становится все меньше, ставки растут, особенно в самых востребованных локациях
В сложившихся рыночных условиях инвестиционный интерес к новостройкам практически сошел на нет: цены на столичную недвижимость остаются высокими, а ипотечные ставки давно перешагнули заградительный уровень. Вместе с тем участники рынка отмечают активный спрос со стороны инвесторов на офисные помещения. Разбираемся в этом новом тренде вместе с экспертами.
Цены на офисы растут
С начала года квадратные метры в столичных деловых центрах существенно выросли в цене. «Средневзвешенная базовая ставка аренды, рассчитанная по сделкам за период с 1 января по 30 ноября 2024 года, составила 23,09 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что на 10% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Преимущественно рост поддержан положительной динамикой ставки в классе B, где наблюдается рост +16%», — рассказывает директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Ценовая динамика также различается в зависимости от локации — в тех частях города, которые пользуются повышенным интересом арендаторов, ставки растут быстрее. «Диапазон достаточно широкий: рост находится в пределах 8–26% по сравнению с первым кварталом 2024 года, — рассказывает директор по аренде департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Гусева. — Стоимость аренды по сопоставимым объектам может варьироваться в зависимости от локации — даже внутри одной и той же кольцевой зоны. Наиболее востребованными являются центр, запад, Ленинградский коридор: здесь расположен наиболее качественный офисный сток, на эти районы приходится наибольший объем запросов». В результате ставки в этих локациях могут на 15–25% обгонять показатели районов противоположной части города, отмечает эксперт.
Востребованность Ленинградского делового района, в частности Ходынского поля, отмечает и партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. По словам эксперта, цены на офисы в Ленинградском кластере за год выросли на 36,1%, обогнав даже ММДЦ «Москва-Сити» (+27,3%). «На конец года максимальные запрашиваемые ставки аренды зафиксированы в ММДЦ «Москва-Сити» — 44,77 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — рассказывает Мария Зимина. — Чуть меньшие ставки демонстрируют Белорусский деловой район (40,97 тыс. руб. за 1 кв. м) и Ленинградский деловой кластер (39,45 тыс. руб. за 1 кв. м)».
Участники организованной РБК сессии «Инвестиции в офисную недвижимость: курс на рост»(Фото: Юрий Васильев для РБК)
Несмотря на высокие ставки, площади в самых востребованных деловых кластерах Москвы быстро уходят с рынка. «Спрос растет в целом по рынку и особенно в обозначенных районах левой части Москвы. На фоне нехватки готового предложения в аренду попадает доля вакантных площадей — как общая, так и по классам и ключевым кластерам», — поясняет Виктория Гусева.
Директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева обращает внимание, что доля свободных площадей по итогам первых 11 месяцев 2024 года составила 4,8% (учитываются офисы классов А и В). При этом в некоторых районах показатели куда ниже: