Речь идет в основном об использовании аккредитива при покупке новостроек, который позволяет снизить ставку по ипотеке на определенный период
В условиях снижения спроса на жилье застройщики и банки вынуждены искать инструменты, повышающие продажи. Недавно ЦБ выявил новые схемы продажи новостроек — это реализация через аккредитивы и продажа квартиры с занижением цены аффилированным лицам. Оба механизма регулятор назвал рискованными для покупателя.
Вместе с экспертами разбираемся, много ли таких схем на рынке новостроек и какие еще инструменты сегодня используются для привлечения покупателя.
О каких схемах речь
1. Аккредитивы
По данным ЦБ, сейчас некоторые банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. Как предупреждает ЦБ, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован, что создает дополнительные риски: в случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.
Аккредитив может использоваться и при рассрочке, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «При ипотеке в рассрочку кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там определенный срок, согласованный сторонами», — пояснил он. Как правило, добавляет эксперт, это от шести месяцев до трех лет. В этот период для заемщика действует льготная ставка (от 0,1% годовых), это существенно снижает ежемесячный платеж. Банк в свою очередь может пользоваться деньгами, которые лежат на аккредитиве, как средствами на вкладах, добавляет Алексей Новиков.
2. Занижение цены
Вторая схема, о которой говорил ЦБ, связана с занижением цены на новостройки. Речь идет о ситуации, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на эскроу-счете. Затем эти квартиры реализуются конечным покупателям по переуступке и застройщик может пользоваться полученными средствами до сдачи дома.
Опасность такой схемы в том, что в случае дефолта застройщика покупатель потеряет большую часть заплаченных денег — разницу между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу, предостерегают в ЦБ.
Читайте также: Набиуллина пообещала новые меры против лазеек при выдаче ипотеки
Насколько популярны эти схемы и почему
По словам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», аккредитивы использовались на рынке новостроек и раньше, но на фоне вводимых ограничений в ипотеке, которые затронули и льготные программы, популярность их стала расти. Что касается второго механизма, о котором говорил регулятор, то он слабо развит, отмечают участники рынка.
Сейчас использование аккредитива популярно среди крупных застройщиков и банков, рассказывает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Если говорить о вариантах продажи застройщиками через аффилированные компании, то таких очень мало на рынке — не более 1%. А вот с аккредитивом количество предложений растет и сейчас составляет около 10–15%», — отметила Татьяна Решетникова. По ее мнению, альтернативой аккредитивам могло бы стать поэтапное раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности, которое помогло бы снизить финансовую нагрузку на девелоперов и повысить доступность кредитов.
Рост популярности аккредитивов подтверждает и Алексей Новиков — по его словам, особенно популярен вариант с льготной ставкой на шесть месяцев. «Разные банки сейчас включаются в процесс работы по данному продукту, проводятся сделки. Конечно, нельзя сказать, что в большом количестве, тем не менее определенный процент есть. В нашей компании, например, такие сделки составляют 3–5%», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. В целом по рынку доля различных вариантов использования аккредитива может доходить до 20–25%, считает он. По таким схемам работают крупные банки, добавляет эксперт.
Читайте также: Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит
Сейчас использование аккредитива популярно среди крупных застройщиков и банков. Благодаря им покупатель получает дисконт по ставке к ипотеке, ЦБ считает такие схемы рискованными.
В последнее время популярность аккредитивов выросла из-за снижения доходности у банков от льготного кредитования, говорит и руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. «Ситуация довольно конъюнктурная, и при изменении ключевой ставки или размера компенсации, выплачиваемой банкам за льготные кредиты, предложение аккредитивов вернется в свою привычную нишу», — полагает Гордейко.
Снижение количества ипотечных банков, нехватка лимитов, ужесточение андеррайтинга ипотечных заявок, резкий рост количества заявок с полным пакетом документов — все это приводит к поиску новых схем кредитования, добавила директор по развитию «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко. «По крайней мере, это мы наблюдали в январе и феврале. Новые ограничения ведут к удорожанию стоимости ипотеки для конечного пользователя и делают то же занижение востребованным продуктом, которым застройщики вынуждены пользоваться», — поясняет эксперт.
В целом альтернативных вариантов покупки недвижимости (спецпредложения, акции, раскрочки, скидки) в этом году стало больше, продолжила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По оценкам компании, в прошлом году таких предложений было не более 70% от всего объема, сейчас же около 90% объектов можно приобрести через различного рода спецпредложения от застройщиков и банков.
Снижение количества ипотечных банков, нехватка лимитов, ужесточение андеррайтинга ипотечных заявок, резкий рост количества заявок с полным пакетом документов — все это приводит к поиску новых схем кредитования.
Риски новых схем и борьба с ними
Центробанк озвучил риски двух этих схем, они вполне реальны при банкротстве застройщика или банка, выдавшего кредит, или отзыва у него лицензии — это потеря средств, отмечает замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «В случае с аккредитивом нет страхования этих денежных средств, а в случае с занижением стоимости страхуется лишь часть денежных средств», — отметила эксперт.
Формально схема с аккредитивом законна и основана на использовании вполне легальных инструментов, разъясняет завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Российской Федерации Александр Цыганов. Для покупателя здесь есть финансовая выгода, но при этом растут риски потери средств и отсутствует механизм предъявления претензий к застройщику в случае срыва сроков строительства, отметил эксперт. «Нужно понимать, что в случае банкротства или лишения лицензии банка, а такие случаи в 2024 году уже были, претендовать на возмещение от АСВ не получится, так как аккредитивы не включены в его периметр», — предупредил Александр Цыганов.
Соответственно, риски можно снизить при оформлении ипотеки в крупном банке и покупке квартиры у надежного застройщика, заключает Татьяна Решетникова.
Для предотвращения новых рискованных схем на рынке ипотеки ЦБ в ближайшее время планирует предпринять меры.
Какие меры планирует применять ЦБ
Для предотвращения новых рискованных схем на рынке ипотеки ЦБ в ближайшее время планирует предпринять следующие меры: