Эксперты полагают, что спрос на жилье и ипотеку продолжит падать в условиях растущих ставок, но перечисляют причины, по которым цены на новостройки не упадут
Химки
Совет директоров ЦБ России на своем заседании, в пятницу, 25 октября, повысил ключевую ставку сразу на 2 п.п., с 19% до 21% годовых. Это уже третье подряд повышение ставки, в июле этого года она была увеличена на 2 п.п., с 16% до 18%, а в сентябре — на 1 п.п., с 18% до 19%. Ставка 21% стала новым абсолютным максимумом для ЦБ РФ, предыдущий рекорд был установлен в конце февраля 2022 года, тогда ЦБ повышал ключевую ставку до 20%.
Вместе с экспертами разбираемся, как очередное увеличение ключевой ставки скажется на рынке жилья и к каким последствиям приведет на ипотечном рынке.
Спрос будет падать из-за недоступной ипотеки
«После того как массовые льготные программы были закрыты, заемщикам доступна адресная поддержка, но и ее доступность сокращается из-за высокой степени утилизации лимитов поддержки банками, — говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. — А стандартная рыночная ипотека де-факто недоступна уже при ставках выше 15% годовых». По словам эксперта, кредиты, выдаваемые сейчас на рыночных условиях, нестандартны по своим параметрам — в частности, имеют очень большой первоначальный взнос, который широкие массы себе позволить не могут. «Движение ставок в зоне выше условного заградительного уровня существенно ни на что не влияет», — заключает он.
Фото: E. O. / Shutterstock / FOTODOM
Повышение ставки ЦБ оказывает незначительное влияние на рынок многоквартирного строительства, соглашается руководитель портала «ЕРЗ.РФ» Кирилл Холопик: рыночные ставки ипотеки, зависящие от ставки Центробанка, уже вышли за пределы доступности для массового покупателя. «В третьем квартале продажи новостроек упали до рекордно низких уровней 2015 года и держатся в основном за счет семейной ипотеки и покупателей, имеющих накопления», — добавляет эксперт.
И все же очередное повышение ключевой ставки способствует дальнейшему охлаждению спроса как на первичном, так и на вторичном рынке. «Максимальное влияние рост ключевой ставки и связанный с этим рост рыночных ипотечных ставок окажет на массовый сегмент, который традиционно наиболее зависим от использования заемных средств. Однако и в более дорогих сегментах использование ипотечного кредитования сократится, так как очень мало желающих брать заем под 25–27%», — говорит основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Эксперт добавляет, что с ростом ключевой ставки увеличивается комиссионное вознаграждение банков от застройщиков, которые субсидируют ставку, поэтому такие программы становятся для застройщиков очень дорогими. Соответственно, предложений со сниженной ставкой от застройщика тоже будет меньше.
Заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова подчеркивает, что на вторичном рынке, где льготной или субсидированной ипотеки нет вообще ни в каком виде, ситуация со спросом близка к критической. «Это касается как экстремального роста ставок по таким займам, так и увеличения требований к минимальному размеру первоначального взноса рядом банков, сокращения доступных сроков кредитов и одобряемости», — говорит эксперт.
Читайте также: «Все способы стимулирования»: дорогая ипотека изменила планы застройщиков
Банки не стали дожидаться заседания ЦБ
Крупнейшие российские банки еще до намеченного заседания Центробанка увеличили процентные ставки по рыночным ипотечным программам. Сначала о повышении заявил Альфа-Банк, где по базовым программам на строящееся и готовое жилье ставки выросли на 3 п.п., до 25,99%.
Затем по ипотечным программам на первичном рынке на 1–1,2 п.п., до 23,9–25% годовых, ставку повысил Газпромбанк, его примеру последовал Совкомбанк увеличивший ставки по рыночным ипотечным программам до 25,49% годовых.
За несколько дней до заседания ЦБ объявил о повышении ставок сразу на 3 п.п. Сбербанк, у которого минимальные ставки по рыночной ипотеке даже с учетом всех скидок приблизились к 25%. Объявил о повышении ставок на 1 п.п. и ВТБ. Изменения коснулись как рыночной ипотеки, так и комбинированных с госпрограммами кредитов, а минимальные ставки начинаются от 25,7% годовых.
Читайте также: В Минстрое призвали развивать альтернативы ипотеке
Цены на жилье пока снижаться не будут
Фото: fizkes / Shutterstock / FOTODOM
Несмотря на ситуацию со спросом, эксперты считают, что снижения цен на жилье ждать преждевременно. По словам Юрия Беликова, такой сценарий сейчас не может реализоваться из-за разогнавшихся на имевшихся стимулах темпов застройки. «После падения спроса застройщики рискуют получить огромный фонд простаивающих площадей. Своими силами стимулировать спрос при текущих рыночных ставках застройщики не могут», — говорит эксперт, добавляя, что и снижение цен не решит эту проблему. Поэтому застройщики, скорее, будут удерживать цены, максимизируя доходы с каждой сделки.
«Рассчитывать на снижение цен в среднесрочной перспективе не приходится вовсе. В лучшем случае можно ожидать их стабилизацию, хотя и это не гарантировано, если не будут полностью и окончательно искоренены такие практики, как требование банками комиссий от застройщиков, которые те закладывают в стоимость лотов», — считает Юрий Беликов.
Татьяна Решетникова также говорит о сложной ситуации для застройщиков, многие из которых не успели наполнить эскроу-счета до необходимого уровня (от уровня наполнения счетов зависит стоимость проектного финансирования для застройщиков). В этих жилых комплексах будут скидки и индивидуальные условия для покупателей, но общего снижения цен пока не ожидается, добавляет эксперт.
Девелоперский бизнес становится невыгодным
Фото: Maksim Safaniuk / Shutterstock / FOTODOM
Темпы роста себестоимости строительства существенно опережают уровень инфляции, напоминает Кирилл Холопик. «Плохие продажи и рост себестоимости в совокупности съедают маржинальность девелоперского бизнеса, что является существенной проблемой при согласовании банковского проектного финансирования по новым проектам», — замечает он.
В таких условиях несложно прогнозировать существенное сокращение стартов новых строек многоквартирных домов прежде всего в населенных пунктах с низкой ценой продаж, добавляет он. «Рынок будет приходить в баланс через сокращение предложения, то есть объемов многоквартирного строительства», — резюмирует Кирилл Холопик.
Читайте также: